Som følge af de enormt høje absolutte niveauer i aktier og boliger, er der naturligt nok, også meget debat i medierne for tiden om eventuelle bobler.
Dog får man sjældent nogle til at anvende ordet "boble" fra den finansielle verden. Heller ikke om HELE ejerlejlighedsmarkedet eller HELE parcelhusmarkedet. Måske sommerhuse.
Det er for så vidt ikke så overraskende, set i lyset af finansbranchens åbenlyse interessekonflikt.
Op til det store kollaps i 2007-2008 var der således heller ikke nogen der bare forsigtigt rejse flaget. Inklusive undertegnede.
For ingen finansielle aktører har interesse i "panik", som medfører salg af aktiefonde og en muligt selvforstærkende nedtur på boligmarkedet, der igen belaster bankers kollateral og solvens....etc
Men, er det virkeligt så entydigt klart at vi er på sikker boblegrund?
At boligmarkedet ikke har bobler.
Nu har jeg taget hele Ejerlejlighedsmarkedet fra FinansDanmark's Database siden Q4 1997 i Danmark, og bygget en hæderlig standard økonometrisk model baseret på 94 observationer, 94 kvartaler. Det er naturligvis ikke HELE boligmarkedet i Danmark. (Men det er muligvis det mest afgørende)
Resultatet ses som sorte punktrede linje som er modellen.
Modellen forklarer 93% af den rigtige pris, og er endvidere fuld statistisk signifikant på de faktorer der forklarer prisen. Nemlig,
1) den 10årige tyske statsrente, 2) DK's BNP og 3) US OAS (kredit)
Det er altså en god model vil vi typisk sige. Men stadig en model.
Den kommer dog særligt til kort i 2006, da priseksplosionen der netop var en "boble", forstået som forskellen mellem den rigtige markedspris og modellens pris.
Interessant er det at modellen antyder at markedet er 25% overvurderet. Det er Corona effekten der har slået igennem da priserne fortsatte opad mens modellens faktorer fik tæsk.
I mit næste opslag vil jeg skrive om det helt centrale. Nemlig at selvom der IKKE er en teknisk boble, så er prisen stadig uhyre følsom overfor renten og OAS.
Comments